Eind mei werd onder de vlag van KeyMotion een groep ondernemers en beleidsmakers mee op sleeptouw genomen door urbanist Thom Aussems. Thom was jarenlang directeur van de Eindhovense woningcoöperatie Trudo en had meer dan een dikke vinger in de pap van de herontwikkeling van de oude Philipssite. Vandaag is de site alom gekend als hét bruisende stadsdeel van de Nederlandse stad Eindhoven.
Thom kan je bezwaarlijk beschuldigen van een saai discours. Met Brabantse branie, een schat aan kennis en sterke verhalen weet hij de essentie van de transformatie van STRIJP-S over te brengen als geen ander.
In wat meer besloten kring heeft hij die essentie wel eens samengevat met de woorden “fuck the plan”. Niet als anti-planning, maar als boodschap dat succesvolle gebiedsontwikkeling vaak begint met visie, experiment en mensen. Doel : het creëren van een plek waar identiteit, ontmoeting en community kunnen ontstaan.
Of het een “makkie” was om STRIJP-S volgens die visie tot leven te brengen? Allerminst. Wie het gesprek verschuift van bouwen naar wonen, mensen en plekken, mag rekenen op het spontaan gezucht en gekreun van menig projectontwikkelaar. Wat hij hoort, zijn extra kosten. Wat hij ziet, zijn bijkomende vergaderingen, ingewikkelde participatietrajecten, vertragingen en onzekerheden. Hij heeft een stuk grond, een programma, een businesscase en een planning. De opdracht lijkt eenvoudig: ontwikkelen, bouwen, verkopen en door naar het volgende project. Alles wat niet rechtstreeks bijdraagt aan dat proces wordt al snel beschouwd als ballast. Een noodzakelijk kwaad misschien, maar zelden als een wezenlijk onderdeel van de ontwikkeling zelf.
Nochtans zou de ontwikkelaar van de toekomst zijn rekening weleens anders kunnen gaan maken. Toch als hij goed kan rekenen. Want wie een gebied ontwikkelt vanuit een louter technisch-financiële logica, creëert misschien vastgoed, maar niet noodzakelijk waarde. En precies daarin schuilt een risico dat elke dag groter wordt. Steden en hun inwoners nemen niet langer genoegen met anonieme woonwijken, generieke kantoorparken of uitwisselbare stadsdelen. Ze zoeken plekken met karakter, identiteit en betekenis. Plekken die anticiperen op de uitdagingen van vandaag en morgen. Plekken waar iets gebeurt. Waar ontmoeting ontstaat. Waar een verhaal voelbaar is. Het tijdperk waarin alles wat gebouwd werd vanzelf zijn koper of gebruiker vond, ligt stilaan achter ons. De vraag is niet langer alleen wat je bouwt, maar vooral welke plek je maakt. Gebouwen creëren oppervlakte. Plekken creëren aantrekkingskracht. En aantrekkingskracht creëert economische waarde.
Bovendien, wie aan de voorkant investeert in die waardecreatie, reduceert vaak risico aan de achterkant. Een buurt die gedragen wordt, verkoopt sneller. Een plek waar mensen graag zijn, trekt investeerders, ondernemers en bewoners aan. Een gebied met een verhaal creëert vertrouwen en draagvlak. Wat op voorhand wordt gezien als een bijkomende kost, een vertraging of een moeilijke oefening, blijkt achteraf vaak de investering te zijn die het verschil maakt tussen een project dat moeilijk verkoopt en een plek die leeft.
Thom Aussems heeft die logica in zijn DNA. Als directeur van Trudo begreep hij dat de ontwikkeling van STRIJP-S niet zou worden gewonnen of verloren op basis van het masterplan, maar op basis van de vraag of mensen zich met de plek zouden verbinden. Daarom werd niet gewacht tot de laatste kraan verdwenen was om leven in het gebied te brengen. Er werd geïnvesteerd in cultuur, ondernemerschap en experiment. In tijdelijke invullingen. In ontmoeting. Het onverwachte. In plekken waar mensen iets konden uitproberen, creëren en opbouwen. Veel van die investeringen leverden op korte termijn nauwelijks iets op. Op papier waren het kosten. In werkelijkheid vormden ze het fundament van de aantrekkingskracht die STRIJP-S vandaag kenmerkt. De ziel van de plek werd méé ontwikkeld.
Nog onlangs was ik aanwezig bij een lezing van kunstenaar Koen Vanmechelen en werd mij die logica nogmaals bevestigd. Waar Vanmechelen soorten kruist en spreekt over biodiversiteit, spreekt Aussems over plekken maken en mensen verbinden, functies, ideeën en gemeenschappen samenbrengen. De onderliggende logica is dezelfde. Waarde ontstaat niet door te optimaliseren wat er al is. Waarde ontstaat door verbinding te creëren. Doe je dat niet, dan ontstaat een systeem dat zichzelf uitdooft.
Maatschappelijke waarde en economische waarde zijn geen tegenpolen, ze liggen in elkaars verlengde. Ze hebben elkaar zelfs nodig om te bestaan. De investeerder die cultuur, ontmoeting, identiteit, experiment en gemeenschapsvorming onderdeel maakt van zijn ontwikkeling, mag daarom rekenen op interessante economische bonussen: de vastgoedwaardebonus, marktabsorptiebonus, de vergunningen- en draagvlakbonus, de reputatiebonus… de pioniersbonus.
